Quali sono le spese del mutuo e quando si pagano

Ottenere un mutuo comporta costi che vanno oltre la rata mensile. Prima della stipula e al momento del rogito si concentrano diverse voci di spesa – alcune fisse, altre variabili – che incidono sul budget complessivo dell'acquisto. Conoscerle in anticipo permette di pianificare con maggiore precisione e di evitare sorprese nelle fasi finali della trattativa.

Quali sono le principali spese per un mutuo

Le spese legate a un mutuo si dividono in due categorie principali: i costi una tantum, sostenuti in fase di accensione, e i costi ricorrenti, che si distribuiscono nel tempo.

Tra i costi una tantum rientrano:

• le spese di istruttoria
• la perizia dell'immobile
• le spese notarili per l'atto di mutuo e per l'atto di compravendita
• l'imposta sostitutiva sul finanziamento
• i costi di iscrizione dell'ipoteca.

Tra i costi ricorrenti figurano invece:

• le eventuali polizze assicurative collegate al mutuo, sull'immobile ed eventualmente sulla vita della persona

L'insieme di queste voci concorre alla determinazione del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), l'indicatore che esprime il costo complessivo del finanziamento su base annua e che consente di confrontare in modo omogeneo le offerte di diverse banche.

Spese di istruttoria del mutuo: cosa comprendono

Le spese di istruttoria remunerano il lavoro svolto dalla banca per analizzare la pratica di mutuo: verifica del profilo reddituale e creditizio del richiedente, valutazione della documentazione presentata e delibera finale.

L'importo varia da banca a banca e può essere espresso come cifra fissa oppure come percentuale sull'importo finanziato, generalmente compresa tra lo 0,1% e l'1%. Alcune banche le azzerano in determinati periodi promozionali.

Le spese di istruttoria si pagano di norma al momento dell'accettazione della delibera, prima della stipula. In alcuni casi vengono trattenute direttamente sull'importo erogato.

Spese di perizia dell'immobile

Prima di concedere il mutuo, la banca commissiona una perizia sull'immobile a un tecnico abilitato. La perizia ha lo scopo di verificare il valore di mercato dell'immobile e la sua regolarità urbanistica e catastale: è sulla base di questo valore che viene calcolato il loan-to-value e, di conseguenza, l'importo massimo finanziabile.

Il costo della perizia è a carico del richiedente e si aggira generalmente tra i 200 e i 400 euro, a seconda della tipologia dell'immobile e della sua ubicazione. Viene pagato direttamente al perito o alla società di valutazione incaricata dalla banca, di solito prima della stipula.

È importante sapere che le spese di perizia sono dovute anche nel caso in cui la banca non deliberi il mutuo o il richiedente decida di non procedere con la stipula.

Spese notarili del mutuo e atto di compravendita

Le spese notarili rappresentano una delle voci più rilevanti nell'acquisto di un immobile con mutuo. Il notaio interviene in due momenti distinti: per l'atto di compravendita, con cui si trasferisce la proprietà dell'immobile, e per il contratto di mutuo, con cui si formalizza il finanziamento e si iscrive l'ipoteca.

In molti casi i due atti vengono stipulati contestualmente, ma rimangono distinti dal punto di vista giuridico e comportano onorari separati.

Il costo complessivo delle spese notarili dipende dal valore dell'immobile, dall'importo del mutuo e dalla tariffa applicata dal singolo notaio. In linea orientativa, per un acquisto di prima casa con mutuo, la spesa notarile totale si colloca tra i 2.000 e i 5.000 euro, a cui si aggiungono le imposte dovute per la registrazione degli atti.

Quali spese del mutuo sono detraibili

Non tutte le spese legate al mutuo sono detraibili fiscalmente. La normativa prevede la possibilità di portare in detrazione IRPEF alcune voci specifiche, a condizione che il mutuo sia stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.

Le spese detraibili comprendono:

• gli interessi passivi sul mutuo: detraibili al 19% su un importo massimo di 4.000 euro annui
• gli oneri accessori direttamente collegati alla stipula del mutuo, tra cui le spese di istruttoria, la perizia e le spese notarili relative al solo contratto di mutuo (non quelle dell'atto di compravendita)
• le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, se previste nel contratto

Le spese notarili relative all'atto di compravendita, le imposte di registro e le spese di agenzia immobiliare non rientrano invece tra le voci detraibili ai fini del mutuo.

La detrazione è riconosciuta a partire dall'anno in cui l'immobile diventa abitazione principale, entro i termini previsti dalla normativa. In caso di mutuo cointestato, ciascun cointestatario può detrarre la propria quota di interessi, come già illustrato nella guida sul mutuo cointestato.

Spese accessorie da considerare

Oltre alle voci principali, esistono altri costi da tenere in conto nella pianificazione finanziaria dell'acquisto.

• Imposta sostitutiva: si applica al momento della stipula del mutuo ed è calcolata sull'importo finanziato. Per i mutui sulla prima casa l'aliquota è agevolata allo 0,25%; per le altre finalità sale al 2%. Viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione.
• Polizza incendio e scoppio: è obbligatoria per legge per tutti i mutui ipotecari. Copre l'immobile dato in garanzia da danni strutturali. Il costo dipende dal valore dell'immobile e dalla durata della polizza.
• Polizza vita: non è obbligatoria per legge, ma alcune banche la richiedono come condizione per l'erogazione. Copre il debito residuo in caso di decesso o invalidità del mutuatario.

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