Quali tasse si pagano per l’acquisto della prima casa

Acquistare la prima casa comporta il pagamento di alcune imposte il cui importo dipende da due fattori principali: il tipo di venditore e il possesso dei requisiti per le agevolazioni fiscali previste dalla legge. Conoscere in anticipo le tasse per l'acquisto della prima casa permette di pianificare l'operazione con maggiore precisione e di evitare sorprese al momento del rogito.

Questa guida illustra le imposte dovute nei due scenari principali (acquisto da privato e acquisto da impresa costruttrice) e spiega le agevolazioni disponibili per chi compra l'abitazione principale.

Quali sono le tasse per l'acquisto della prima casa

Le imposte sull'acquisto di un immobile residenziale sono tre:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale.

A seconda del tipo di venditore, l'imposta di registro può essere sostituita dall'IVA: i due tributi non si applicano mai contemporaneamente.

Quando il venditore è un privato o un'impresa che cede l'immobile in esenzione IVA, si paga l'imposta di registro in misura proporzionale al valore dell'immobile. Quando il venditore è un'impresa costruttrice soggetta a IVA (in genere entro cinque anni dal termine dei lavori) si paga l'IVA sul prezzo di acquisto, mentre le imposte ipotecaria e catastale diventano importi fissi.

La tabella seguente sintetizza gli importi in regime agevolato, distinguendo i due casi.

 

Imposta	Da privato	Da impresa costruttrice
Imposta di registro	2% del valore catastale	200 euro (fisso)
IVA	non dovuta	4% sul prezzo di acquisto
Imposta ipotecaria	50 euro	200 euro
Imposta catastale	50 euro	200 euro

 

 

In tutti i casi, le imposte vengono versate dal notaio contestualmente alla registrazione dell'atto. L'onorario notarile è un costo distinto: non si tratta di un'imposta ma di un compenso professionale variabile in base al valore dell'atto e alla tipologia dell'operazione.

Quanto si paga se si acquista da privato

Per chi acquista la prima casa da un privato, o da un'impresa che vende in esenzione IVA, e ha i requisiti per le agevolazioni, le tasse sulla prima casa sono le seguenti.

• Imposta di registro: 2% del valore catastale dell'immobile (senza agevolazioni l'aliquota è del 9%).
• Imposta ipotecaria: 50 euro (importo fisso).
• Imposta catastale: 50 euro (importo fisso).

L'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro: se il 2% del valore catastale risulta al di sotto di questa soglia, si paga comunque il minimo previsto.

Come si calcola il valore catastale

La base imponibile dell'imposta di registro non è il prezzo di acquisto ma il valore catastale dell'immobile. Si calcola moltiplicando la rendita catastale, riportata nella visura, per il coefficiente 1,05 e poi per 115,5, coefficiente riservato alle abitazioni acquistate come prima casa.

Esempio: un immobile con rendita catastale di 700 euro ha un valore catastale di 700 × 1,05 × 115,5 = 84.997 euro. Il calcolo delle tasse per l'acquisto della prima casa in questo caso dà: 2% di 84.997 = circa 1.700 euro di imposta di registro, più 50 + 50 euro di imposte ipotecaria e catastale. Totale imposte sull'atto: circa 1.800 euro.

Questo meccanismo, noto come regola del prezzo-valore, consente di tassare il trasferimento sul valore catastale anziché sul prezzo realmente pattuito tra le parti. Si applica agli acquisti di abitazioni da privati da parte di persone fisiche e va richiesto esplicitamente nell'atto notarile.

Quanto si paga se si acquista da impresa costruttrice

Quando l'acquisto avviene da un'impresa costruttrice entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, o quando l'impresa opta per l'applicazione dell'IVA, le imposte sono le seguenti:

• IVA: 4% sul prezzo di acquisto (senza agevolazioni l'aliquota è del 10%).
• Imposta di registro: 200 euro (importo fisso).
• Imposta ipotecaria: 200 euro (importo fisso).
• Imposta catastale: 200 euro (importo fisso).

In questo caso l'IVA si calcola sul corrispettivo effettivo indicato nell'atto, non sul valore catastale. Il totale delle tre imposte fisse è di 600 euro.

Esempio: per un immobile acquistato a 220.000 euro, l'IVA al 4% ammonta a 8.800 euro. Le tasse di acquisto della prima casa sull'atto, escluso l'onorario notarile, sono quindi 8.800 + 600 = 9.400 euro.

Gli immobili classificati nelle categorie catastali di lusso, A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico) sono soggetti ad aliquota IVA del 22%, sia come prima che come seconda casa, e sono esclusi dalle agevolazioni fiscali.

Quali sono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Le aliquote ridotte descritte nelle sezioni precedenti non si applicano automaticamente: per ottenerle, l'acquirente deve dichiarare nel rogito notarile di rispettare tre condizioni cumulative.

1. Categoria catastale: l'immobile non deve rientrare nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9).
2. Residenza: l'immobile deve trovarsi nel comune in cui l'acquirente risiede o lavora, oppure l'acquirente deve impegnarsi a trasferire la residenza nello stesso comune entro 18 mesi dall'acquisto.
3. Impossidenza: l'acquirente non deve essere titolare di altri immobili nello stesso comune, né di immobili acquistati con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale, inclusi quelli del coniuge.

Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze dell'abitazione principale, entro il limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale (C/2 magazzini, C/6 autorimesse, C/7 tettoie).

Chi possiede già un immobile

Le agevolazioni spettano anche a chi è già proprietario di una casa acquistata con il beneficio prima casa, a condizione che l'immobile preposseduto sia ceduto entro due anni dal nuovo acquisto. La Legge di Bilancio 2025 ha esteso questo termine da uno a due anni, con effetto anche per chi aveva già acquistato nel 2024 con l'impegno originario a rivendere entro un anno.

Credito d'imposta per il riacquisto

Chi vende la prima casa e, entro un anno, ne acquista un'altra in presenza dei requisiti agevolazione ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito può essere utilizzato in detrazione sull'imposta dovuta per il secondo acquisto oppure in compensazione nella dichiarazione dei redditi.

Comprendere le tasse è solo uno dei passi per pianificare l'acquisto della prima casa. Il mutuo prima casa Crédit Agricole offre soluzioni di finanziamento per chi sta cercando il modo migliore per acquistare l'abitazione principale.

Domande frequenti

Chi paga le tasse al rogito: acquirente o venditore?

Le imposte sull'acquisto di un immobile sono a carico dell'acquirente. In pratica, vengono versate dal notaio all'Agenzia delle Entrate contestualmente alla registrazione dell'atto: prima del rogito, l'acquirente mette a disposizione del notaio le somme necessarie a coprire le imposte e il proprio onorario.

Quando l'acquisto avviene da un'impresa costruttrice soggetta a IVA, l'imposta sul valore aggiunto è addebitata dall'impresa come parte del corrispettivo: l'acquirente la paga al momento del rogito e l'impresa provvede a versarla successivamente all'Erario.

Si può perdere il diritto alle agevolazioni prima casa?

Sì. Le agevolazioni decadono se si verificano alcune condizioni specifiche. Le cause principali sono tre: non trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, quando ci si era impegnati a farlo nel rogito; aver reso dichiarazioni false nell'atto relativamente ai requisiti richiesti; vendere o donare l'immobile prima dei cinque anni dall'acquisto senza acquistare entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra l'imposta agevolata versata e quella ordinaria dovuta, a cui si aggiungono una sanzione del 30% dell'imposta non corrisposta e gli interessi di mora.

Le tasse sull'acquisto sono detraibili dal reddito?

No. Le imposte pagate all'atto di acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e IVA) non sono detraibili dall'IRPEF. Concorrono però ad aumentare il costo fiscale dell'immobile, elemento rilevante in caso di futura cessione ai fini del calcolo dell'eventuale plusvalenza. Chi acquista con mutuo ipotecario può invece accedere a specifiche agevolazioni fiscali.