La guida completa sul funzionamento del mutuo

Capire come funziona un mutuo è fondamentale per chi si prepara a un passo importante come l’acquisto di una casa.

Un mutuo è un impegno a lungo termine, che incide sul bilancio familiare per molti anni. Conoscere il meccanismo di rimborso, i diversi tipi di tasso e i criteri di concessione da parte delle banche permette di affrontare questa scelta in modo consapevole e sicuro.

Come funziona un mutuo per la prima casa?

Il mutuo per la prima casa è la tipologia più diffusa in Italia. Le banche concedono di solito fino all’80% del valore dell’immobile, mentre il restante 20% deve essere versato come anticipo.

In alcuni casi, grazie a strumenti come il Fondo di Garanzia Prima Casa, è possibile arrivare fino al 100% del finanziamento, agevolando in particolare i giovani under 36, le giovani coppie e i nuclei familiari numerosi e in possesso di determinati requisiti economici.

Il rimborso avviene attraverso rate periodiche composte da:

• quota capitale, la parte che riduce il debito residuo.
• quota interessi, il costo del finanziamento calcolato sul capitale residuo.

La forma di rimborso più comune è il piano di ammortamento del mutuo alla francese, che prevede rate costanti. All’inizio prevalgono gli interessi, ma con il tempo cresce la quota capitale.

Ogni rata del mutuo include entrambe le componenti, con una progressione che bilancia capitale e interessi nel corso degli anni.

Mutuo giovani

Oltre al mutuo prima casa, esistono soluzioni dedicate ai giovani. Spesso prevedono condizioni agevolate sui tassi o sulla percentuale finanziabile.

Differenza tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile è cruciale.

Con il mutuo a tasso fisso, l’interesse concordato resta invariato per tutta la durata. Le rate sono stabili e non risentono delle oscillazioni dei mercati. È la formula ideale per chi cerca sicurezza e preferisce pianificare spese certe nel lungo periodo.

Il mutuo a tasso variabile, invece, segue l’andamento dell’Euribor o di altri indici di mercato. Le rate possono diminuire o aumentare in base alle condizioni economiche generali. È una soluzione conveniente se i tassi sono bassi o in discesa, ma comporta il rischio di rialzi futuri.

Esistono poi i mutui a tasso misto, che consentono di passare da fisso a variabile a determinate scadenze, unendo stabilità e flessibilità.

Come si calcolano i tassi dei mutui?

I tassi dei mutui determinano il costo complessivo del finanziamento.

Il tasso applicato è composto da:

• indice di riferimento, Euribor per i mutui variabili, Irs per i mutui fissi.
• Spread, il margine che la banca aggiunge come guadagno.

Ad esempio, con Euribor allo 0,5% e spread al 2%, il tasso finale sarà del 2,5%.

Per capire meglio, facciamo una simulazione: un mutuo di € 100.000 in 15 anni. Con un tasso del 3%, la rata si aggirerà intorno ai 690 euro mensili. C’è da considerare che anche piccole variazioni del tasso incidono molto sul costo totale.

È importante distinguere tra TAN (Tasso Annuo Nominale) e TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Il TAN indica solo gli interessi, mentre il TAEG comprende spese accessorie come istruttoria, perizia e assicurazioni.

Chi in futuro desidera rivedere le proprie condizioni può valutare la surroga del mutuo, che consente di spostare il finanziamento in un’altra banca a condizioni più favorevoli.

Durata del mutuo

La durata è un elemento determinante.

• Mutui brevi (10-15 anni): hanno in genere una rata più alta, ma minori interessi complessivi.
• Mutui medi (20 anni): generalmente si caratterizzano per un equilibrio tra sostenibilità della rata e costi.
• Mutui lunghi (25-30 anni): hanno una rata mensile più leggera, ma interessi più elevati.

La scelta dipende soprattutto da due elementi: la capacità di reddito e la propensione al rischio.

Spese accessorie di un mutuo

Oltre agli interessi, il mutuo comporta diverse spese iniziali.

• L’istruttoria: il costo per la valutazione della pratica.
• La perizia: il tecnico incaricato dalla banca stima il valore dell’immobile.
• Il notaio: redige e registra l’atto di mutuo.
• L’Imposta sostitutiva: pari allo 0,25% per la prima casa, 2% per altri immobili.
• Le assicurazioni obbligatorie: incendio e scoppio sull’immobile ipotecato.

Le garanzie richieste dalla banca

Per concedere il mutuo, la banca richiede precise garanzie. La principale è l’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento. In caso di insolvenza, la banca ha diritto di rivalersi sul bene stesso.

In alcuni casi può essere richiesto un garante, cioè una persona che si impegna a rimborsare le rate se il mutuatario non può farlo. Questo è frequente nei mutui dei giovani o quando il reddito non è considerato sufficiente.

Cosa considerare prima di richiedere un mutuo

Richiedere un mutuo significa dimostrare alla banca la propria capacità di rimborso. Le valutazioni principali riguardano:

• reddito mensile, di norma la rata non deve superare un terzo dello stipendio;
• stabilità lavorativa, i contratti a tempo indeterminato sono preferiti, ma ci sono soluzioni anche per i lavoratori con contratti flessibili;
• risparmio iniziale, serve a coprire anticipo e spese.

Il mutuo comporta rischi: perdita del lavoro, difficoltà a sostenere la rata o aumento dei tassi (nei mutui variabili).

Per tutelarsi è utile:

• scegliere una durata realistica in rapporto al reddito;
• valutare assicurazioni sul credito o polizze vita collegate al mutuo.

Affrontare la richiesta di un mutuo con queste informazioni consente di pianificare con maggiore serenità un impegno a lungo termine, trasformando una procedura complessa in una scelta consapevole e sostenibile.