Come fare la surroga o portabilità del mutuo

La gestione di un mutuo è una scelta di lungo periodo che può incidere in modo rilevante sul bilancio familiare.

Con l’andamento variabile dei tassi di interesse, non è raro che le condizioni inizialmente sottoscritte non siano più le più vantaggiose.

In questi casi, la surroga del mutuo rappresenta un’opportunità utile per trasferire il finanziamento presso un’altra banca, a condizioni migliori e senza costi aggiuntivi.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo, chiamata anche portabilità del mutuo, è un diritto introdotto dalla Legge Bersani del 2007.

Permette di spostare il proprio finanziamento da una banca a un’altra mantenendo invariato il capitale residuo. Ciò che può cambiare sono elementi come il tasso di interesse e la durata del rimborso.

Il mutuatario sostituisce così il contratto originario con uno nuovo, stipulato con un istituto di credito diverso e più conveniente.

Chi valuta questa opzione deve sempre tenere conto di come cambierà il proprio piano di ammortamento del mutuo, che resta collegato al capitale residuo ma può essere ridisegnato con condizioni migliori.

Restano invece invariati:

• l’importo residuo da rimborsare;
• la finalità del mutuo (ad esempio prima casa);
• l’ipoteca già iscritta sull’immobile, che si trasferisce automaticamente.

Come funziona la surrogazione del mutuo

Il procedimento di surrogazione è semplice, regolato dalla normativa e senza costi per il cliente.

Il mutuatario presenta domanda a una nuova banca, che avvia la pratica e si occupa dei rapporti con l’istituto originario. Quest’ultimo non può rifiutare la richiesta né applicare penali.

I passaggi principali sono quattro.

• Richiesta alla nuova banca con documenti personali, buste paga e contratto del mutuo in corso.
• Valutazione del profilo creditizio del cliente e del valore dell’immobile.
• Stipula del nuovo contratto: la nuova banca estingue il debito residuo con la precedente.
• Trasferimento dell’ipoteca: il vincolo passa in automatico al nuovo istituto di credito.

1. Il saldo tra vecchia e nuova banca avviene tramite un’operazione tracciabile, come un bonifico bancario, che garantisce la corretta estinzione del debito residuo.

   La procedura deve chiudersi entro 30 giorni dalla richiesta. In caso di ritardo imputabile alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente.

   Surroga e portabilità del mutuo: quali differenze

   I termini “surroga” e “portabilità” vengono spesso usati come sinonimi.

   In realtà, la portabilità è il diritto giuridico che consente il trasferimento del mutuo, mentre la surroga è lo strumento tecnico che rende operativa questa possibilità.

   In sintesi:

• portabilità del mutuo è il diritto a trasferire il mutuo senza costi;
• surroga del mutuo è il contratto con una nuova banca che concretizza la portabilità.

1. La differenza è quindi teorica. Nel linguaggio comune i due concetti coincidono.

   Quali sono i vantaggi della surroga del mutuo?

   Optare per la surroga offre diversi benefici. Il primo è la riduzione della rata mensile: un tasso più basso o una durata diversa consentono di abbassare il pagamento periodico.

   Inoltre, è possibile scegliere tra tasso fisso e tasso variabile, adattando il mutuo alle proprie esigenze di stabilità o flessibilità.

   Un altro vantaggio è l’assenza di costi: la legge vieta penali e oneri aggiuntivi, mentre le spese notarili sono a carico della nuova banca.

   La surroga permette inoltre di modificare la durata residua, allungandola per abbassare la rata o riducendola per risparmiare sugli interessi.

   Infine, si tratta di uno strumento che tutela il cliente, favorendo la concorrenza e impedendo che resti vincolato a condizioni poco vantaggiose.

   Quando conviene richiedere la surroga?

   La surrogazione non è sempre la scelta migliore. Serve valutare attentamente il momento.

   Conviene richiederla quando:

• i tassi di interesse di mercato sono più bassi di quelli in corso;
• la durata residua è ancora lunga, così da ottenere un risparmio significativo;
• si vuole passare da tasso variabile a tasso fisso per proteggersi dalle oscillazioni;
• la rata pesa troppo sul reddito e si preferisce allungare la durata.

1. È invece meno utile quando il mutuo è vicino alla scadenza: gran parte degli interessi è già stata pagata nei primi anni.

   Surroga per liquidità: è possibile?

   Un aspetto importante è che la surroga non consente di aumentare il capitale. Non è quindi possibile ottenere liquidità aggiuntiva: il nuovo mutuo deve coincidere con il debito residuo.

   Chi desidera liquidità extra deve ricorrere alla sostituzione del mutuo, cioè un nuovo finanziamento di importo maggiore. In questo caso, però, l’operazione non rientra nella portabilità e può avere costi aggiuntivi.

   Una volta concluso il passaggio, il finanziamento continua con la nuova banca e con condizioni più adatte alle proprie esigenze.

   La surroga non richiede costi aggiuntivi e, se affrontata con consapevolezza, consente di ottenere vantaggi concreti nella gestione del mutuo. Valutare attentamente il momento in cui richiederla, analizzare i tassi proposti e considerare la durata residua permette di trasformare una procedura apparentemente complessa in un’occasione di risparmio.

   Disporre di tutte le informazioni necessarie è il modo migliore per compiere una scelta serena e trarre il massimo beneficio dalla portabilità del mutuo.