Valore dei terreni e Produzione Lorda Vendibile

Nel confronto fra valori dei cespiti aziendali e la dinamica economica del ciclo biologico trasformato in PLV (Produzione Lorda vendibile) emergono notevoli discrepanze di scala se paragoniamo l’agricoltura a tutti gli altri settori.

Ad una prima interpretazione la produttività dei fattori appare poco efficiente. In altri termini la proporzione di valore estraibile da una unità tecnico economica agricola è sempre penalizzata dalla forte immobilizzazione di capitale che ha reso utilizzabile quella unità.

Ancora più direttamente possiamo affermare che fra il capitale impiegato e il ricavo prodotto in qualsiasi attività agricola la proporzione è senz’altro di una scala modesta rispetto alle attività industriali, del commercio e dei servizi.

Sommariamente si va da un minimo del 5% ad un massimo, in certe colture permanenti come la vite, del 10%. I riferimenti sono tarati su un ettaro. Quindi PLV rispetto a valore del terreno.

Risulta immediato andare a dimostrare la produttività dei fattori rispetto alla produzione di cereali (in particolare grani). Una produzione lorda vendibile di carattere standard per questo settore ad ettaro non supera mai duemila euro (orizzonte già di per sé ottimistico). Ovviamente qualità, specie e tipologia vanno moltiplicati per il prezzo di mercato di riferimento, in quel luogo e in quel momento. Quindi la variabilità è certamente da tenere in considerazione.

L’area costi è nota e può essere facilmente prevista sia riferendosi a valori standard sia con un lavoro analitico su ore lavorate e costi espliciti per i mezzi tecnici, ma proprio per la valutazione che vogliamo proporre lasciamo da parte i costi e concentriamoci solo su PLV.

Il tema portante è legato alla produttività in scala, rispetto al valore dei terreni. Nella parte dell’attivo di un ipotetico sotto patrimoniale appare subito evidente la forte immobilizzazione di capitale, necessaria per sostenere le attività dell’azienda.

La credibilità del documento contabile è funzione dei disposti legislativi di settore che non prevedono obbligatorietà di redazione di alcun documento contabile assimilabile ad un bilancio. La formazione dei prezzi dei terreni, la formazione dei prezzi delle strutture funzionali sono frutto di fattori esterni ed interni, di valutazione con comparabili e non ultima di opportunità legate ad una logica di prescrizione normativa. La distanza quindi fra quanto si ricava dall’attività e quanto si debba sostenere in termini di acquisto terreni e strutture è veramente significativa. Appare evidente quindi quanto l’affitto sia un percorso maggiormente sostenibile, perlomeno in fase di primo impianto. Senza entrare nel merito dei valori, noti a livello nazionale perché oggetto di studio di ISMEA, prendiamo a riferimento per il mercato italiano una media ponderata di 25.000 euro per ettaro di seminativo. Dimostrata la scala sfavorevole rispetto ad altri settori, tutti, appare quindi agevole identificare la criticità conseguente, ovvero la debolezza di qualsiasi approccio di sostegno con leva di debito.

La rimuneratività del fattore terra è decisamente disallineata rispetto ad ogni tentativo di finanziamento a leva. Disallineamento che si evidenzia drammaticamente in termini di erogazione di finanziamenti sulla base di un presidio garantistico che trova la sua ragion d’essere nella dinamica fondiaria. L’articolo 38 del Testo Unico Bancario (D.Lgs 385/93), nonché il codice civile (articolo 2821 e seguenti), disciplinano l’uso dell’ipoteca volontaria ai fini dell’ottenimento di credito. Per acquisto terreni a fronte di un mutuo, appunto ipotecario.

Emerge dai disposti il concetto del Loan To Value ovvero la percentuale finanziabile rispetto al valore dato in ipoteca. Notoriamente se di ordine fondiario il finanziamento può essere erogato fino all’80% del valore ipotecato. È evidente che l’ammontare massimo concedibile è quindi veramente sproporzionato rispetto ad un ipotetico piano di ammortamento servito dalla sola PLV. Con colture diverse il concetto si stressa ancora di più e le proporzioni diventano ancora più distanti.

Ruota intorno alla consapevolezza di questi approcci tutta la casistica di finanziamento a lungo termine proposta da decenni in agricoltura. Proprio per sorreggere il profilo garantistico una carenza cronica, in cui opera anche il privilegio legale, previsto dal Testo Unico Bancario. Ma anche la stessa funzione del vecchio Fondo Interbancario di garanzia prende le mosse, dal 1961, dalla consapevolezza che per sostenere operazioni di mutuo agrario, necessariamente utilizzate per l’acquisto, la garanzia del terreno non è sufficiente, qualora appunto si operi con una concessione di finanziamento a leva elevata.

Stabiliamo in conclusione anche una ipotetica leva finanziaria, sempre in media, sempre in riferimento a casistiche note, in un minimo del 50%.

In definitiva quindi il rapporto valore del fondo e PLV è troppo sbilanciato per affrontare iniziative di finanziamento con durate brevi. È quindi opportuno, e questo non è altro che quello che fa il sistema finanziario da sempre, pensare a forme di finanziamento di medio lungo termine. Non si dovrebbe parlare quindi di credit crunch o di difficoltà di accesso al credito da parte delle aziende agricole, perlomeno in questo ambito, ma si deve parlare, sempre e comunque, di scala di valori, di sproporzione fra quanto vale un terreno e la PLV ricavabile da quel terreno. Distanza siderale che difficilmente è colmabile con la leva finanziaria a debito.

Nella costituzione delle aziende agricole e, da parte delle Banche, nel servire questo mercato con provvista finanziaria, è quindi necessario avere ben evidenti i presupposti di fondo. Lato aziende ottimizzare i fattori, ricorrendo anche all’affitto. Lato Banche proporre prodotti a lunga durata fondati però non sui valori dei terreni ma sulla reale funzionalità dei flussi economici ad ammortamento della concessione. D’altra parte pensare di acquistare un ettaro di seminativi con mutuo a leva finanziaria 100% e pianificare un rientro dall’esposizione in 25 anni, servendo il debito con la sola PLV, è solo ed esclusivamente un esercizio teorico. Qualora ciò andasse ad effetto realmente sarebbe opportuno affidarsi alla fortuna e scavare il terreno nel tentativo di trovare un bel paniere di pepite d’oro.